Ипотека или аренда: перестал считать в Excel и написал симулятор денег

Содержание статьи

Часто задаюсь таким вопросами:

• что будет с моими активами через 5 лет, если взять квартиру в ипотеку?

• стану ли я богаче или же беднее от этого?

• смогу ли я выплатить вообще с текущими доходами и расходами всю ипотеку?

• а если не смогу, в какой момент получу кассовый разрыв?

Ипотечные калькуляторы считают только платёж, а в Excel нужно знать тонну формул для учета всех нюансов расчетов во времени, да и наглядность в эксель сильно хромает.

Поэтому для получения ответов на свои вопросы, решил написать движок, который симулирует движение денег между счетами, и посчитал на нем два базовых сценария:

• снимать квартиру и параллельно гасить ипотеку

• или взять жильё на миллион дороже, сразу заехать и отправлять сэкономленную аренду в досрочное погашение.

Второй вариант закрыл ипотеку почти на год раньше, а процентов банку ушло столько же — хотя взял я на миллион больше.

Что будет на моих счетах через 5 лет?

Вы задавались когда-нибудь таким вопросом?
Я, например, задаюсь им регулярно, когда нужно принять какое-то решение и спрогнозировать влияние этого решения на мое будущее.

Накидаю примеров:

• хватит ли мне денег, если через полгода возьму ипотеку?

• если не хватит, то в какой момент времени будет кассовый разрыв?

• выгоднее арендовать или покупать свою квартиру?

• если уволят с работы, через какое время не смогу платить по счетам?

• выгоднее ли будет, если купить квартиру подороже в ипотеку, но сразу в нее переехать и погашать еще и за счет экономии на аренде?

Владельцы бизнесов задаются вопросами:

• будет ли кассовый разрыв, если нанять еще одного сотрудника?

• что если контрагенты будут погашать свои долги (дебиторская задолженность) передо мной быстрее?

• а что если взять кредит на сумму дебиторской задолженности и вложить его в бизнес?

• что если парочка контрагентов обанкротится и не сможет выплатить долг передо мной?

• что если доходы уменьшатся в какой-то период?

Наверняка такими вопросами задавались многие, кто хоть как-то думает о своих деньгах.
Особенно те, у кого есть кредиты, бизнес или те, кто только подумывает о них или может те, кто планирует выйти на пенсию в 30-40 лет — так называемое FIRE движение.

Как получить ответ на этот вопрос?

Есть традиционные способы поиска ответов на эти вопросы:

• взять листочек, ручку и все посчитать

• взять эксель и все посчитать

Эти способы круты, эти способы вечные и максимально гибкие, но есть у них существенные недостатки:

• высокая вероятность ошибки — тупо что-то упустил и все поехало, а ты даже не заметил, что поехало

• неудобство использования — на бумаге много не помоделируешь, а в эксельке все очень громоздко

• сложность расчетов — нужно знать и применять формулы для различных расчетов, а тем более расчетов для оценки движения средств во времени

• отсутствие наглядности — в таких расчетах мы слепо доверяем расчетам, но не очень понимаем, как эта куча формул привела к таким результатам

В связи с этим я начал думать над решением, которое нивелирует все недостатки традиционных способов расчетов
Так и родился продукт под говорящим названием cashflow

Cashflow

Получить ответы на все вопросы поможет сервис прогнозирования денежных потоков.
Если коротко, он позволяет задавать счета, на которых учитываются деньги разного вида, и пайпы (трубы), через которые эти деньги перетекают из одного счета в другой.

На этой простейшей идее со счетами и пайпами построен мощный движок, который умеет симулировать движение денег между счетами и как следствие прогнозировать состояние счетов на любой момент времени.

С самого начала я закладывал в него соответствие таким требованиям:

1. деньги не могут возникать из ниоткуда — каждый рубль должен быть учтен

2. деньги могут перемещаться между счетами по гибким правилам и расписанию

3. состояние системы можно смотреть на любой момент времени

4. обнаружение кассовых разрывов

5. максимальная наглядность движения средств между счетами

Сервис соответствует всем этим требованиям и стал на самом деле даже мощнее, чем изначально задумывался
Стремление к соответствию этим требованиям привело к тому, что под капотом получился мощный бухгалтерский движок, который по сути позволяет вести бух учет человека или предприятия и не просто бух учет, а учет с прогнозом на много лет в будущее.

Получилось так, что сервис позволяет увидеть 3 отчета (3 столпа), на которых держится вся бухгалтерия:

• баланс

• прибыль и убытки

• движение денег И позволяет он видеть эти 3 отчета в любой точке в будущем в обозримом периоде!

Так что там с ипотекой?

Чтобы понять, что будет через 5 лет, если взять ипотеку с ПВ 2кк, по ставке 9% с ежемесячным платежом 80к, необходимо описать финансовую модель, в рамках которой эта ипотека будет взята

Финансовая модель звучит скучно или даже сложно, но cashflow позволяет описать ее изящно и просто

Что же такое финансовая модель в cashflow?

Во-первых, это счета — коробочки, которые учитывают в себе какую-то сумму денег

Во-вторых, это пайпы (трубы), по которым средства перетекают из одного счета в другой по определенным правилам

В общем-то это все. Этого достаточно для описания любой фин модели

Конечно же, есть различные нюансы и подробности, о которых мы поговорим дальше, но именно на этих двух базовых сущностях построен весь движок прогнозирования денежных потоков

Финансовая модель

У каждого человека/предприятия своя финансовая модель — мы для примера возьмем упрощенную модель для демонстрации прогноза с нашей ипотекой.

Абстрактная финансовая модель:

• получение зарплаты: 160к в месяц

• расходы на жизнь: 1к в день

• расходы на аренду жилья: 50к в месяц

• первоначальный взнос за ипотеку: 2кк единоразово

• получение ипотеки: 3кк единоразово

• начисление процентов по ипотеке: ставка 9%

• ежемесячный платеж по ипотеке: 80к в месяц

А теперь давайте натянем эту абстрактную модель на конкретную модель cashflow:

Получение зарплаты

Чтобы получать зарплату, нужны:

• счет-источник: откуда деньги появляются

• счет-цель: куда деньги перетекают

• правила перевода средств от счета-источника к целевому счету

В данном случае источником является работодатель, а местом назначения зарплатная карта

То есть имеем два счета:

• счет-источник: работодатель

• счет-цель: зарплатная карта

Деньги между счетами перетекают через пайп с такими правилами:

• сумма: 160к

• расписание: каждый месяц 5-го числа

В общем-то это все — кусок модели с получением зп настроен

В кешфлоу это выглядит так:

Прошу заметить, как отчетливо и наглядно видно откуда и куда польются деньги:)

Расходы на жизнь

Счета:

• источник: зарплатная карта

• цель: жизнь Пайп:

• сумма: 1к

• расписание: каждый день

  

Расходы на аренду
Счета:

• источник: зарплатная карта

• цель: арендодатель Пайп:

• сумма: 50к

• расписание: каждый месяц

  

Первоначальный взнос
Счета:

• источник: заначка

• цель: квартира Пайп:

• сумма: 2кк

• расписание: единоразово

Получение ипотеки
Счета:

• источник: банк (тело)

• цель: квартира Пайп:

• сумма: 3кк

• расписание: единоразово

Начисление процентов

Счета:

• источник: банк (проценты)

• цель: проценты Пайп:

• сумма: 9%/365 * остаток на счете “банк (тело)”

• расписание: каждый день

Тут важно начисленные проценты не класть на счет “банк (тело)”, чтобы не было капитализации процентов — начисления процентов на сумму долга с учетом процентов
Для этого проценты учитывают на отдельном счете “банк (проценты)”

Также важно осознать, что начисленные проценты по кредиту для банка являются доходом, а для клиента — расходом. В данном случае мы моделируем учет клиента банка, поэтому счет используется расходный.

Погашение кредита
Счета:

• источник: зарплатная карта

• цель: ежемесячный платеж Пайп:

• сумма: 80к

• расписание: каждый месяц

  

Мы не знаем сколько процентов набежало в определенный момент времени, поэтому сначала кладем весь ежемесячный платеж на спец счет, а потом распределяем его в первую очередь на погашение процентов, а остаток отправляем на погашение тела кредита

Поэтому понадобятся еще такие пайпы (очередь важна):

• источник: ежемесячный платеж

• цель: банк (проценты)

• сумма: 100% от счета “банк (проценты)”

• расписание: каждый месяц

• источник: ежемесячный платеж

• цель: банк (тело)

• сумма: 100% от счета “ежемесячный платеж”

• расписание: каждый месяц

По итогу получаем такую финансовую модель:

ЗАПУСТИТЬ СИМУЛЯЦИЮ!

После того, как мы описали нашу финансовую модель в cashflow, можем запустить симуляцию.
После всех расчетов мы увидим прогноз движения денег на весь период симуляции и сможем телепортироваться в любую точку на таймлайне.
Симуляция идет от самой ранней операции в модели до самой поздней

В каждой точке мы можем увидеть:

• балансы всех счетов

• балансы по видам счетов: доходы, расходы, дебиторку, кредиторку и прочее

• прибыль и убытки

• кассовые разрывы

• момент выполнения плана — в данном случае погашение ипотеки

• и много чего еще, что стоит изучить самостоятельно

Эта информация однозначно может дать понять, что будет через несколько лет в рамках текущей финансовой модели.
По этим прогнозам можно принимать серьезные решения и отвечать на сложные вопросы, которые были озвучены в начале статьи.

А самое главное это наглядность движения денег — супер удобно за этим наблюдать и контролировать, глядя на поток в пайпе между счетами — зайдите и опробуйте сами этот UX: cashflow

В общем-то все как на ладони и в этом вся мощь Cashflow.

А что если взять ипотеку и заехать в квартиру?

Допустим, мы хотим взять кредит на миллион больше, чтобы взять уже пригодную для жизни квартиру и сразу же в нее заехать.
Это позволит сэкономить на аренде и направить эти средства на погашение ипотеки
Но выгоднее ли это, чем предыдущий вариант, где мы продолжали арендовать квартиру?

Как вы уже догадались на этот вопрос очень легко ответить с помощью того же cashflow. Достаточно изменить некоторые параметры финансовой модели и все сразу станет ясно.

• пайп “Ипотека” пусть перемещает 4 млн вместо 3-х

• пайп “Аренда” пусть действует до момента покупки квартиры

• сумма, которая раньше шла на аренду теперь пусть идет в досрочное погашение ипотеки:

  • источник: зарплатная карта

  • цель: ежемесячный платеж

  • сумма: 50к

  • расписание: ежемесячно

    

По итогу видим, что этот способ гораздо выгоднее предыдущего.

• достижение плана “Погашение ипотеки” 19.08.2029 против 19.06.2030 в предыдущем варианте

• прибыльность гораздо выше предыдущего варианта и на момент погашения ипотеки мы обгоняем предыдущий вариант на 1 млн по прибыли и этого мы достигли на год быстрее предыдущего варианта

• также можно заметить, что процентов банку в обоих сценариях мы заплатили почти одинаково — около 550к, что еще раз подчеркивает выгодность второго варианта, ведь мы пользовались бОльшими деньгами банка, но по процентам не переплатили

Откуда взялся этот миллион прибыли?

Причин две, и работают они вместе.

Первая: аренда уходит безвозвратно, а те же 50к, отправленные в тело долга, остаются с нами активом. Мы не стали богаче на ровном месте, мы просто перестали отдавать эти деньги арендодателю и начали складывать их в свою квартиру.

Вторая: проценты начисляются на остаток долга каждый день, поэтому досрочное погашение бьет дважды. Оно и укорачивает срок, и уменьшает сумму, на которую эти проценты успевают набежать. Из-за этого во втором сценарии банку ушло почти столько же, сколько в первом, хотя взяли мы на миллион больше.

И это все настроил и определил за 30 секунд

Но что если увеличить сумму досрочного погашения? Или вместо того, чтобы держать деньги на зарплатной карте, класть их на накопительный счет и получать процентных доход с этого?

Это все точно так же можно смоделировать за пару минут и посмотреть, что будет — попробуйте сами

И как вы могли заметить, нам для таких сложных временных расчетов не понадобилась ни одна формула!

Резюме

Что показал разбор: заехать сразу в квартиру подороже оказалось выгоднее, чем взять жилье дешевле и продолжать снимать. Ипотека закрывается почти на год раньше, а процентов банку уходит почти столько же — около 550к, хотя денег у банка мы взяли на миллион больше.
И ни одной формулы для этого писать не пришлось — мы просто описали счета и пайпы, а движок посчитал все сам.

Если заинтересовало, можете потыкать сами тут: ATMLAB CASHFLOW

Хочется отметить, что есть неочевидные моменты при описании своей финансовой модели
У меня они тоже возникали при описании своей, но я всегда находил, как правильно и изящно выразить ее в рамках минималистичных сущностей: счетов и пайпов

Если у вас возникнет какое-то непонимание или возможно какие-то ошибки, смело обращайтесь к нам в комментариях под постом или же пишите письмо на почту support@atmlab.org

Полная версия разбора с теми же расчётами лежит у нас в
блоге: Ипотека или аренда: как посчитать, что выгоднее

Спасибо за внимание и хорошего дня!